전세사기 의심될 때 단계별 대처법 완벽 정리

전세사기, 의심만 해도 머릿속이 하얘진다. 계약 전에 막는 게 최선이지만, 이미 피해를 입었다면 신속하게 움직이는 게 전부다.

이 글에서는 전세사기 의심 단계부터 보증금 회수까지, 직접 사례를 바탕으로 단계별로 정리했다.

🏠 전세사기 확인되면 지금 당장 해야 할 것

가장 먼저 해야 할 일은 임차권등기명령 신청이다. 이게 늦어지면 다른 채권자보다 우선순위가 밀려서 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있다.

📌 임차권등기명령은 전입신고 + 확정일자를 받아둔 상태에서 신청 가능하다. 관할 지방법원에 신청하면 되고, 비용은 10만 원 내외다.

그다음은 전세사기 피해자 지원 특별법 신청이다. 2023년부터 시행된 이 법으로 피해자 인정을 받으면 경매 유예, 저금리 대출, 우선매수권 등 지원을 받을 수 있다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회에 신청하면 된다.

직접 아는 지인이 이 순서를 뒤바꾸다가 낭패를 봤다. 임차권등기명령보다 이사를 먼저 나갔는데, 전입신고가 빠지면서 대항력이 사라졌다. 결국 배당 순위에서 밀려 보증금 2억 중 7천만 원만 돌려받았다.

전세사기의 가장 흔한 유형은 근저당이 많이 잡힌 집을 싸게 내놓는 방식이다. 등기부등본상 근저당 설정액 + 전세보증금이 집값의 80%를 넘으면 위험 신호다.

직접 계약 전 체크리스트를 만들어 쓴 이후로 단 한 번도 위험한 계약을 한 적이 없다.

📢 전세보증보험은 가입 요건이 까다롭다. 전세가율이 집값의 90% 이하여야 하고, 건축물대장상 용도가 주거용이어야 한다. 미리 HUG 홈페이지에서 가입 가능 여부를 조회해보는 게 좋다.

가장 큰 실수는 "설마 나한테 그런 일이"라는 안일함이다. 실제로 피해자 대부분이 공인중개사까지 낀 정상 계약처럼 보이는 케이스에서 당했다.

두 번째 실수는 문자나 카톡만 믿고 집주인과 구두 합의로 끝내는 것이다. 보증금 반환 시기, 수리 확약, 계약 해지 조건은 반드시 특약 사항에 서면으로 남겨야 한다.

세 번째는 이사 후 전입신고를 미루는 것이다. 전입신고는 이사 당일 바로 해야 대항력이 생긴다. 하루라도 늦으면 그사이 다른 권리가 설정되면 순위가 밀린다.

❗ 월세 계약이라도 주의가 필요하다. 임대인이 보증금을 올려받고 싶어도 임차인이 거주 중이고 계약 갱신을 요구한 경우, 5% 이상 올릴 수 없다. 이 규정을 모르고 퇴거 압박에 응해 손해를 본 사례도 있다.

아래 순서대로만 움직여도 보증금 회수 가능성이 크게 높아진다.

🎯 법률구조공단(132)은 무료로 전화 상담이 된다. 변호사 선임 전에 반드시 먼저 활용해봐야 한다. 직접 전화해봤는데 대기만 잘 피하면 30분 이내로 연결됐다.

보증보험에 가입돼 있다면 HUG에 보험금 청구를 하면 된다. 집주인이 보증금을 안 돌려준 날로부터 2개월 이후 청구가 가능하다.

Q: 전세보증보험 없이도 보증금 돌려받을 수 있나요? A: 가능하다. 임차권등기명령 후 경매 배당 절차로 돌려받을 수 있다. 단 순위가 밀리면 전액 회수가 어렵기 때문에 확정일자와 전입신고 시점이 매우 중요하다.

Q: 집주인이 잠수를 타면 어떻게 하나요? A: 내용증명을 집주인 주소로 발송하고, 동시에 임차권등기명령을 신청한다. 이후 법원을 통한 명도 소송 또는 경매 신청으로 진행할 수 있다.

Q: 전세사기피해자 지원 신청은 어디서 하나요? A: 국토교통부 전세사기피해지원위원회 홈페이지 또는 주민센터에서 신청 가능하다. 피해자로 인정되면 경매 유예, 우선매수권, 저금리 긴급대출 등을 받을 수 있다.

Q: 공인중개사도 책임을 물을 수 있나요? A: 가능하다. 공인중개사가 등기부등본을 제대로 확인하지 않거나 허위 정보를 제공한 경우, 손해배상 청구가 가능하다. 한국공인중개사협회 공제보험으로 보상받을 수도 있다.

Q: 계약서에 특약이 없으면 불리한가요? A: 특약이 없으면 기본 임대차보호법 기준을 따른다. 하지만 분쟁 시 증명이 어려워지기 때문에 보증금 반환 시기, 수리 의무 등은 반드시 특약으로 명시해두는 것이 유리하다.